ปล่อยเช่าคอนโด ไม่ให้พลาด เริ่มต้นด้วย การประเมินมูลค่า | www.postsale.org 

ประกาศอัพเดท

ปล่อยเช่าคอนโด ไม่ให้พลาด เริ่มต้นด้วย การประเมินมูลค่า

ลงประกาศเมื่อ 23 Jun 2020 อัพเดทล่าสุด 23 Jun 2020 13:24:19 น. เข้าชม 36 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ


“ปล่อยเช่าคอนโดฯ” ไม่ให้พลาด ! เริ่มต้นด้วย “การประเมินมูลค่าฯ”

สำหรับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อการปล่อยเช่า การคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดฯ เป็นเรื่องสำคัญ ทั้งนี้เทคนิคและประสบการณ์ของแต่ละคนในการปล่อยเช่าคอนโดฯ อาจแตกต่างกันไป ซึ่งการมองภาพอนาคตหรือการคาดการณ์ว่า เราจะได้ผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในครั้งนี้เท่าไหร่ สิ่งที่ควรสนใจ เป็นลำดับแรกก็คือ “ต้นทุนการลงทุน” 

 

ต้นทุนการลงทุน คืออะไร

  • รายได้จากการปล่อยเช่า
  • ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า
  • คำถาม 3 หัวข้อหลัก ในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดให้ไม่พลาด

 

 

  • ต้นทุนการลงทุน คืออะไร

ต้นทุนที่ว่านี้ คือ ค่าใช้จ่ายในการลงทุนซื้อคอนโดในครั้งนี้ อย่างไรก็ตาม การลงทุนซื้อคอนโดของแต่ละท่าน อาจจะมีไม่เหมือนกัน ดั่งเช่นที่มีคนกล่าวไว้ว่า “คนเราเกิดมาก็ไม่เท่ากันแล้ว” การลงทุนคอนโดก็ควร “รู้จักตัวเอง” ก่อนเป็นลำดับแรก เช่น ซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ (มีการผ่อนดาวน์) ซื้อคอนโดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ กู้เงินเพื่อซื้อคอนโด  นอกเหนือจากนั้นราคาคอนโดในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าควรรวมค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมด้วย เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายด้านภาษีเงินได้ (หากมีการซื้อคอนโดมือสอง บางเคสผู้ขายอาจผลักภาระส่วนนี้ให้ผู้ซื้อได้) ค่าจดจำนอง (ในกรณีที่กู้เงินเพื่อซื้อคอนโด) อาจจะรวมไปถึงการซื้อคอนโดราคาสูงแต่มีสัญญาการันตีผลตอบแทนการลงทุนด้วยก็ได้ ในส่วนที่ต้องพิจารณาลำดับถัดไป คือ “รายได้จากการปล่อยเช่า” ตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่



 

  • รายได้จากการปล่อยเช่า

ในส่วนรายได้จากการปล่อยเช่านี้ หากท่านไม่ได้คุ้นชิน หรือคลุกคลีอยู่ในทำเลนั้น ๆ การคาดการณ์รายได้จากการเช่านั้น ไม่ควรอย่างยิ่งที่จะพิจารณาข้อมูลคำบอกเล่าจากเซลล์ที่ขายคอนโดให้ท่านเพียงฝ่ายเดียว เพื่อให้พิจารณาสภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นในการคำนวณปล่อยเช่าได้อย่างแม่นยำ ท่านควรหาข้อมูลเพิ่มเติม ซึ่งการที่จะได้มาด้านข้อมูลค่าเช่านั้นมีได้หลากหลายช่องทาง เช่น ดูจากประกาศบริเวณบอร์ดหน้าสำนักงานนิติบุคคลคอนโดนั้น ๆ ประกาศปล่อยเช่าในเว็บไซต์ หรือสอบถามเอเจ้นท์ (Agent) ที่อยู่ในโครงการหรือบริเวณใกล้เคียงหลาย ๆ คน อย่างไรก็ตามช่องทางข้างต้นเหมาะสำหรับโครงการที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ ในส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือยังไม่เกิดการปล่อยเช่าในคอนโดนั้น ๆ ท่านอาจจะต้องพิจารณาจากคอนโดรอบข้างที่มีลักษณะหรือทำเลใกล้เคียงกันแทน หรือรวมไปถึงพิจารณาการเช่าอะพาร์ตเม้นท์ที่อยู่รอบ ๆ โครงการร่วมด้วยเช่นเดียวกัน

 

 

นอกจากนั้นการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ อัตราว่าง ก็เป็นส่วนสำคัญที่ขาดไม่ได้ อัตราว่างคือช่วงระยะเวลาการหาผู้เช่าระหว่างรายแรก และผู้เช่าใหม่ (ระหว่างสัญญา) เป็นช่วงสูญญากาศที่ท่านจะไม่ได้รับรายได้จากการปล่อยเช่า (แน่นอนว่าเมื่อไม่มีผู้เช่าก็ย่อมไม่มีรายได้จากการเช่าเกิดขึ้น) ดัังนั้นการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ปล่อยเช่า ท่านควรเติมอัตราว่างเข้าสู่การคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ของท่านด้วย ซึ่งการทำสัญญาระยะยาว (มากกว่า 1 ปี) อาจจะลดอัตราว่างของคอนโดท่านได้ นอกจากนั้นรูปแบบห้องพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ ส่วนใหญ่จะมีอัตราว่างมากกว่าห้องขนาดที่เล็กกว่า (เนื่องจากมีค่าเช่าที่แพงกว่า) แต่บางทำเลหากมีความขาดแคลนห้องขนาดใหญ่ก็อาจจะไม่ได้เป็นอย่างนั้นเสมอไป ในส่วนนี้จะต้องย้อนกลับไปสู่กระบวนการของการหาข้อมูลที่ท่านหามาว่าครบถ้วนแม่นยำเพียงใด หรือหากใครเชี่ยวชาญก็อาจจะใช้ประสบการณ์ร่วมได้ ประเด็นลำดับถัดมาคือ “ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า”

 

 

  • ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า ( for rent )

ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าคอนโดอาจต้องแบ่งค่าใช้จ่ายออกเป็น 2 ส่วนหลัก ๆ ตามรอบเวลาของกิจกรรมที่เกิดขึ้น คือ ค่าใช้จ่ายทั่วไป และค่าใช้จ่ายในการลงทุน

 

ค่าใช้จ่ายทั่วไป เป็นค่าใช้จ่ายประจำตามรอบ (Routine) ที่ท่านต้องเสียเงินจ่าย ได้แก่ ค่าส่วนกลาง ค่ารักษามิเตอร์น้ำ ค่าประกันคอนโด ที่คอนโดบางแห่งอาจจะจ่ายรายปี หรือราย 6 เดือน ค่าล้างแอร์ รวมไปถึงค่าทำความสะอาด ในกรณีที่มีผู้เช่าย้ายเข้ามาใหม่ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายของโครงการคอนโดแต่ละที่เพิ่มเติม เช่น ค่าต่อสัญญาเช่า (ในกรณีที่เป็นคอนโดกรรมสิทธิ์เช่า-Leasehold) ค่าภาระจำยอมในพื้นที่ร่วมกับผู้อื่น เป็นต้น นอกจากนั้นในช่วงนี้ยังมีประเด็นที่น่าจับตา คือ ค่าใช้จ่ายด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เพิ่มขึ้นมาใหม่ โดยในส่วนของคอนโดนั้นอาจจะไม่ได้เก็บรายปีมากนัก แต่ก็ถือว่าเป็นรายจ่ายในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดได้อีกหมวดหนึ่ง

 

ค่าใช้จ่ายในการลงทุน เป็นเรื่องสำคัญอีกรายการหนึ่งที่คนส่วนใหญ่มักจะลืมกัน เนื่องจากหากท่านปล่อยเช่าคอนโด อุปกรณ์ภายในห้องทัั้งเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า รวมไปถึงการตกแต่งภายในห้องท่านทรุดโทรม หรือล้าสมัย อาจส่งผลให้ท่านหาผู้เช่ารายใหม่ หรือการขึ้นค่าเช่าได้ยากขึ้น เฉกเช่นเดียวกับทางโครงการคอนโด ที่มีการเก็บค่าส่วนกลาง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายบริหารภายในโครงการ และเงินกองทุนที่เก็บครั้งเดียวเมื่อท่านซื้อคอนโด เพื่อนำไปใช้จ่ายด้านการลงทุนเพื่อรักษาหรือเพิ่มมูลค่าของโครงการได้

 

สรุป

สำหรับทั้งลงทุนทั้ง 3 หัวข้อหลักที่ได้กล่าวไป คือ ต้นทุนการลงทุน รายได้จากการปล่อยเช่า และค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า ถ้าเราเข้าใจกระบวนการทำงานของ 3 ห้วข้ออย่างถ่องแท้ จะทำให้เราสามารถคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโด ได้อย่างไม่พลาดได้ โดยได้ทำสรุป Check List ในการปล่อยเช่าคอนโด เพื่อการลงทุนให้ไม่พลาดผลตอบแทนการลงทุนที่ท่านคาดหวังไว้ ดังนี้

 

คำถาม 3 หัวข้อหลัก ในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดให้ไม่พลาด

ต้นทุนการลงทุน

รายได้จากการปล่อยเช่า
for rent

ค่าใช้จ่ายระหว่างปล่อยเช่า

  • คอนโดสร้างเสร็จหรือยัง ?

  • คอนโดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ไหม ?

  • กู้เงินหรอเปล่า ?

  • ค่าใช้จ่ายการทำธุรกรรมเท่าไหร่?

  • คอนโดการันตีผลตอบแทนการลงทุนอย่างไร (ให้ Yield กี่% นานกี่ปี รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกไหม ?)

  • ราคาปล่อยเช่าคอนโดที่ได้ข้อมูลมาเพียงพอ ตรงตามการปล่อยเช่าในตลาดหรือไม่ ?

  • ระยะเวลาสัญญาเช่าเท่าไหร่?

  • ค่ามัดจำ และค่าล่วงหน้าครอบคลุมรายได้ หรือไม่ ?

  • อัตราว่างน่าจะประมาณเท่าไหร่ ?

  • ค่าใช้จ่ายประจำคือ อะไรบ้าง ?(ค่าส่วนกลาง ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฯลฯ)

  • ค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนเมื่อห้องทรุดโทรมมีอะไรบ้าง ? (ซื้อทีวีใหม่ ทาสีห้องใหม่ ฯลฯ)

 

อย่างไรก็ตาม จากที่ได้กล่าวมาเป็นเพียงการคาดการณ์โดยใช้ปัจจัยภายใน ในการปล่อยเช่าคอนโดเพื่อการลงทุน (Condo for rent) จริง อาจมีปัจจัยภายนอกร่วมด้วย เช่น ปัญหาทางการเมือง ปัญหาเชื้อไวรัสระบาด ทำให้มีจำนวนผู้เช่าในพื้นที่ลดน้อยได้

 

สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินราคาคอนโดฯ เพื่อการปล่อยเช่า สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่ โทร.02-295-3905 ต่อ 114 หรือ Email : area@area.co.th หรือ Line ID : @trebs หรือคลิก https://lin.ee/n0dWX94

ขอบคุณที่มา : Tooktee.com


[Tag]: การประเมินมูลค่าฯ , ประเมินราคา , บริการประเมิน , การประเมินราคา การประเมินราคาคอนโดฯ , ประเมินราคาคอนโด , คอนโดมิเนียม , บริการประเมินราคาคอนโดฯ , ปล่อยเช่า

แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

ขายบ้าน หมู่บ้านสีวลี อยุธยา โครงการ1 (ซอยวัดสุทธิ หลัง Bigc อยุธยา) 52 ตร.วา 3 ห้องนอน

(พระนครศรีอยุธยา) - อสังหาริมทรัพย์บ้านเดี่ยว 13 Aug 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

แพ็คเก็จและบริการรับโพสต์เว็บ

(Classified Ad posting Thailand) - OtherPromote Website 16 Jan 2018

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 750 ครั้ง

รับโพสต์อสังหา, เว็บอสังหาริมทรัพย์ รวดเร็ว คุ้มค่า ราคาไม่แพง ต้องการขายบ้าน รับจ้างโพสขายบ้าน คอนโด ที่ดิน อื่นๆ

() - Job & Business Classifieds Free 16 Apr 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 56 ครั้ง

() - Discounts, Promotion & News Updateส่วนลด/Discounts 12 Apr 2020

เข้าชม 104 ครั้ง

รับโพสต์ติดอันดับ, บริการโพสต์ประกาศทุกวันจันทร์ - ศุกร์ วันละ 100 เว็บ

() - Job & Business Classifieds Free 13 Apr 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 51 ครั้ง

รับโพสต์อสังหา รับจ้างโพสขายบ้าน คอนโด ที่ดิน อื่นๆ เว็บอสังหาริมทรัพย์

() - Job & Business Classifieds Free 14 Apr 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 46 ครั้ง

รับโพสต์เว็บ, บริการโพสต์เลื่อนประกาศ 300 เว็บ + โพสต์ทุกวัน จ-ศ วันละ 75 โพสต์

() - Job & Business Classifieds Free 14 Apr 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 45 ครั้ง

รับโพสต์ติดอันดับ, บริการโพสต์เลื่อนประกาศ 200 เว็บ + โพสต์ทุกวัน จ-ศ วันละ 50 โพสต์

() - Job & Business Classifieds Free 14 Apr 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 31 ครั้ง

รับโพสต์, บริการโพสต์เลื่อนประกาศ 100 เว็บ + โพสต์ทุกวัน จ-ศ วันละ 25 โพสต์

() - Job & Business Classifieds Free 14 Apr 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 32 ครั้ง

รับโพสต์ประกาศ, Package สมัครสมาชิกเว็บประกาศฟรี + โพสต์ประกาศ 200 และ 300 เว็บ

() - Job & Business Classifieds Free 15 Apr 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 48 ครั้ง

ติด SeoTextlink 300 เว็บ ที่นี่!

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : คุณเล็ก สัญชัญ
  • ความต้องการ : For Rent
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 23 Jun 2020
  • อัพเดทล่าสุด : 23 Jun 2020 13:24:19 น.
  • ที่อยู่ : ยานนาวา
  • จังหวัด : Classified Ad posting Argentina
  • เบอร์โทรศัพท์ : 022952294
  • Email : lek@trebs.ac.th

ติดต่อเจ้าหน้าที่ด่วน